Los propietarios de viviendas con intención de alquilarlas se las prometían muy felices a principios de este 2020, cuando el año aún no había revelado las malas cartas con las que le ha tocado jugar. En lo inmobiliario, en la región, pero especialmente en la capital, se seguía hablando de «romper el techo» de un segmento casi al límite por la escasez de oferta y lo prohibitivo de sus precios en algunas zonas. Encontrar vivienda para alquilar era un auténtico reto. Sin embargo, la crisis sanitaria que ha sacudido los cimientos de toda la economía no se ha olvidado del ladrillo que, pese a dar signos de una mayor solidez y fortaleza frente a crisis pretéritas, ya está experimentando

 cambios significativos.

Una transformación que no tardó en reflejarse desde los primeros compases de la pandemia pero que, pasada la primera ola y entrados ya en la segunda, se ha acentuado. El valor de las rentas, es en términos generales –la mayoría de los departamentos de estudios de las consultoras e inmobiliarias lo cifran así– un 10% menor que hace un año. Un hecho insólito a tenor del historial de subidas escalonadas que, de media, han sufrido los alquileres en la capital en el último lustro. Sin embargo, pese al innegable efecto Covid-19, el sector apunta a que esta coyuntura ha coincidido también con un fin de un ciclo alcista que ya no tenía «mucho más recorrido» en un mercado tan «tensionado».

Así lo cree Ferran Font, director de estudios de Pisos.com. Los datos que maneja el portal inmobiliario reflejan cómo en septiembre de 2019 la capital superó por siete euros la barrera psicológica de los 2.000 de media al mes –para el modelo tipo de vivienda de 110 metros cuadrados con el que la compañía elabora sus estadísticas– frente a los 1.818 que registró el mes pasado. Una bajada del 9,43% que supone la mayor desde que comenzó la tendencia negativa en mayo (-0,95%).

Desde entonces, la ciudad más cara de España para alquilar una vivienda fue arrastrando, mes a mes, bajadas cercanas a los cuatro puntos porcentuales, llegando a casi el doble durante agosto. Una realidad que contrasta con los crecimientos históricos, algunos de ellos cercanos al 20%, que por ejemplo sufrió el parque madrileño entre diciembre de 2018 y enero de 2019. Hace justo un año, ese incremento interanual se quedó en los 14,16%.

La media de la Comunidad, a pesar de haber resistido mejor el embate de la pandemia –mantuvo la inercia de crecimiento hasta el mes de junio–, está en rojo desde agosto. Las caídas, eso sí, han sido más discretas (del 2,61% y 2,41%, respectivamente).

La compraventa de viviendas se disparó un 53,5% el pasado mes de julio en relación al mismo mes de 2020, hasta sumar 50.258 operaciones, su mayor cifra desde abril de 2008, cuando se realizaron más de 54.000 transacciones, según ha informado este miércoles el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con el avance interanual de julio, la compraventa de viviendas encadena cinco meses consecutivos de tasas positivas tras las subidas del 32,4% y del 65,9% registradas en marzo y abril, respectivamente, del 107,6% en mayo y del 73,5% en junio.

El repunte interanual de las compraventas de viviendas en julio fue consecuencia del incremento de las operaciones sobre viviendas nuevas, que se incrementaron un 40,2%, hasta las 9.510 operaciones, así como del aumento de la compraventa de pisos usados en un 56,9%, hasta sumar 40.748 transacciones.

Al respecto, el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, destaca que «la vuelta a la realidad prepandemia sigue confirmándose a medida que avanza el año». «La recuperación de las cifras es la tónica general desde que tocaran fondo en mayo del 2020 hasta superar este julio las 50.000 transacciones en un mes, hecho que no sucedía desde el 2008. Aunque el crecimiento interanual va moderándose, aún sigue por encima del 50%, y si la comparación es respecto al 2019, es del 5%. Si analizamos lo que ha sucedido durante los últimos 12 meses acumulados, podemos ver cómo el aumento es del 34%. Además, destaca el hecho que se han vuelto a superar las 500.000 transacciones en un año natural, cifra alineada con las previas a la pandemia», añade Font.

El 92% de las viviendas transmitidas por compraventa en el séptimo mes del año fueron viviendas libres y el 8%, protegidas. La compraventa de viviendas libres subió un 58% interanual en julio, hasta las 46.222 operaciones, mientras que la de protegidas avanzó un 15,5%, sumando en total 4.036 operaciones.

En términos mensuales (julio sobre junio), la compraventa de viviendas se incrementó un 4,3%, su menor alza en un mes de julio desde 2018.

En los siete primeros meses del año, la compraventa de viviendas acumula un repunte del 34,5%, con subidas del 43,7% en las operaciones sobre viviendas nuevas y del 32,2% en el caso de las de segunda mano.

Las complicaciones urbanísticas y el poco conocimiento sobre el mundo de las reformas son algunos de los problemas más habituales

En los últimos meses, con la pandemia como telón de fondo, están creciendo con fuerza las compras de viviendas para reformar y, las mejoras en casas ya habitadas. Y con ellas, los problemas económicos que pueden surgir en unas obras.

Como recuerda Lucía Bravo, directora de Elebé Arquitectura, la crisis sanitaria "ha provocado un cambio radical en la forma que vemos las viviendas, otorgando protagonismo a los espacios y a disponer de zonas dentro de la casa para practicar deporte, ocio y aficiones. Otro fenómeno que surge como respuesta a esta pandemia es la búsqueda de casas en entornos más rurales para rehabilitar. Casas alejadas de las grandes ciudades con amplio terreno y con espacios mucho más grandes".

Este aumento del interés por reformar inmuebles también ha impulsado los costes impresvistos que pueden aparecer durante unos trabajos de reforma y que son consecuencia, entre otros motivos, de problemas de tipo urbanístico, como comprar una vivienda que no está legalizada o que tiene un uso distinto (local comercial, oficina...) o por la falta de información con la que llegan los propietarios.

"Recibimos llamadas de muchos particulares que creen que la reforma de la casa que se acaban de comprar es muy sencilla y que es poca cosa. Sin embargo, la mayoría no suele tener en cuenta todo el trabajo que hay que hacer para renovar las instalaciones, que no se ven, pero que incrementan mucho el precio", afirma Bravo.

Por eso conviene analizar bien los trabajos a realizar antes de formalizar la compra. Según la directora del estudio de arquitectura, conviene que un arquitecto profesional estudie y analice técnicamente las posibilidades reales de la reforma para evitar una situación que se ha convertido en habitual en los últimos meses: propietarios que, con la vivienda ya comprada, intentan buscar soluciones a problemas con los que no contaban a la hora de comenzar su reforma.

Con el fin de que las obras lleguen a buen puerto y con el menor coste posible, el estudio ha resumido cuatro consejos básicos para quienes estén pensando en comprar una casa para reformar:

1. Ojo con los inmuebles muy rebajados

El primer consejo es que, aunque las negociaciones de precio con el propietario son lógicas, conviene extremar la precaución si consigues un precio muy por debajo del que la vivienda debería tener y desconoces la razón del descuento. "Puede que esa casa tenga algún problema urbanístico o constructivo del que no te están informando", recalca Bravo.

2. Buscar una vivienda sin reformas previas

El estudio de arquitectura también recuerda que es aconsejable comprar una casa sin reformar que una ya reformada, puesto que no solo será más barata (el ahorro estimado es de un 25% respecto a un inmueble en buen estado), sino que también el propietario tendrá la posibilidad de adaptarla a su gusto y necesidades. "Lo más probable es que no le hagas una reforma a una vivienda que acaba de pasar por otra", añade. 

3. Visitar varias veces la vivienda 

La tercera recomendación es visitar el inmueble en diferentes momentos del día para saber "cuánta luz natural penetra hacia su interior y valorar si esta cantidad es suficiente para lo que tú necesitas", aclara Bravo, quien insiste en que "la ausencia de luz puede tener efectos perjudiciales en tu salud y afectar a tu calidad de vida". 

4. Consultar antes con un experto

Por último, conviene valorar los trabajos a realizar con un experto. "Para alguien que no está familiarizado con las reformas puede parecer que tirar un tabique o cambiar la distribución de un baño son trabajos sencillos. Sin embargo, un cambio de este tipo suele implicar que haya que alterar también elementos ocultos, como la electricidad o la fontanería. Por eso, antes de que te compres una casa para reformar conviene que consultes con un técnico especialista que pueda ayudarte a valorar lo que va a suponer esa reforma", concluye la directora de Elebé Arquitectura.